Urbanisme démocratique : le quartier Français de Tübingen (25/5/2013)

Les opérations d’urbanisme se heurtent toujours à la question de la mixité sociale. Seule la volonté politique permet de préserver le droit à la ville pour tous.
Ainsi, à Tübingen, une ville au sud de l’Allemagne, une friche militaire a été transformée démocratiquement en un quartier de haute qualité accessible au plus grand nombre.
Un exemple à suivre ?

Intervenants

• Gabriele Steffen, directrice de WEEBER+PARTNER, ancien maire de Tübingen

Regard sur la rencontre

Gabriele Steffen est actuellement directrice de Weeber+Partner, un institut d’urbanisme et de recherche sociale. Mais elle a surtout été, de 1990 à 1998, maire de Tübingen. C’est à ce titre qu’elle a initié une opération urbaine assez exemplaire. Depuis la fin de la Deuxième Guerre mondiale, les quartiers sud de la ville étaient occupés par une garnison française. Le départ de l’armée française, en 1990, a laissé vacant un espace de plus de 60 hectares. La municipalité a su se saisir de cette opportunité pour impulser un projet d’aménagement volontariste ; une opération pensée à l’échelle de la ville avec l’objectif affiché de recréer de la mixité sociale, du lien et de la circulation entre les territoires aménagement démocratique.
Joachim Rothacker, le directeur du Centre franco-allemand d’Aix-en-Provence, a bien évidemment eu connaissance de cette démarche novatrice. Et il a voulu faire partager cet « exemple de reconversion de haute qualité urbaine, environnementale et sociale, voire culturelle, reconnu sur le plan national et international ». Il a donc invité, au Centre Franco-Allemand, puis à Pensons le matin, Gabriele Steffen. Cette dernière a longuement détaillé les tenants et aboutissants de cette ambitieuse opération. Et, le moins que l’on puisse dire, c’est que la présentation fut riche d’enseignements.

Saisir l’opportunité

Tübingen est une commune d’environ 80 000 habitants, située au sud de l’Allemagne. Gabriele Steffen décrit une ville « qui n’est pas riche : ses revenus propres sont modestes, et elle dépend largement des subventions de l’Etat. L’université et le centre hospitalier sont de loin les employeurs les plus importants. Le secteur industriel est peu développé ».
En termes d’aménagement, il semblerait que l’immobilisme ait prévalu pendant longtemps. « En 1990, seul le centre historique avait été l’objet d’une rénovation planifiée par les services de la ville. Les autres opéra-tions d’urbanisme ne s’inscrivaient pas dans un projet global. Par ailleurs, Tübingen souffrait d’une pénurie de logements et plus particulièrement d’habitats à des prix abordables ».

« Le sud de Tübingen, qui abritait la garnison française, était coupé du reste de la ville par la rivière Neckar, le chemin de fer, et deux axes routiers très fréquentés, poursuit l’ancien maire. Outre la présence de l’armée française, ce quartier concentrait les activités polluantes et génératrices de nuisances visuelles ou sonores (usine à gaz, industrie, gare de marchandises…). Il abritait également les populations les plus démunies ».
Ainsi, bien que très proche du centre-ville, ce quartier, a toujours été « à part », de l’autre côté, un  » au-delà « . Il était, au sens propre, souvent re-gardé de haut par ceux qui vivaient dans les quartiers résidentiels situés sur les collines au nord de la ville.

Quand, fin 1990, la garnison française annonce son départ, la question se pose du devenir de cette immense friche. La solution de facilité aurait consisté à tout démolir et à céder les terrains à des promoteurs immobiliers. Gabriele Steffen décide au contraire de se saisir de cette opportunité pour profondément redessiner le paysage urbain. « Le responsable des services municipaux de la rénovation urbaine, Andreas Feldtkeller, avait déjà impulsé la réhabilitation de la vieille ville et il avait réussi à en faire un lieu autant de vie que de travail. Quant à moi, j’étais responsable de l’ordre public, des transports, de la culture, de l’école, du sport, des affaires sociales…, de pratiquement tous les secteurs, sauf de l’urbanisme ». L’enjeu consiste alors à construire un projet urbain en combinant toutes les compétences. « Nous avons développé une coopération inter-disciplinaire jusqu’alors inconnue dans l’administration ». L’objectif principal ? « Réintégrer dans la ville ce territoire qui était resté à l’écart pendant plus d’un siècle. Une intégration autant spatiale, que fonctionnelle et culturelle. Le projet d’aménagement devait permettre à cette friche de devenir l’épine dorsale du sud de Tübingen et, ce faisant, de complètement relier l’ensemble du secteur au centre-ville ». Le tout sur des principes de co-construction avec la population.

Une autre manière d’envisager l’aménagement

Un concours urbanistique a d’abord été ouvert. Un groupe d’étudiants d’architecture, LEHEN 3, remporte le premier prix. On est loin des grands noms de l’architecture qui, par leur seule signature, donnent de la valeur aux projets. Le terrain entier est déclaré « Städtebaulicher Ent-wicklungsbereich », domaine de développement urbain. « Avec cet instrument pratiquement inconnu jusqu’alors, la ville a pu acquérir les terrains au coût de la valeur d’origine, c’est-à-dire à la valeur de friche militaire. Une fois aménagés, elle les a revendus plus cher, et a réinvesti dans la construction d’infrastructures « la plus-value » obtenue. Ainsi, le développement peut en grande partie s’autofinancer ». Avec une telle approche, la privatisation et les lois du marché servent les intérêts publics.

« Un plan cadre a fixé la philosophie de l’opération, poursuit Gabriele Steffen. Les objectifs ne concernaient pas que l’urbanisme, au sens strict du terme, mais aussi la culture, la vie des enfants, la qualité de l’espace public, la vie économique et l’immigration… Après une large discussion avec la population, ce plan a été adopté par le conseil municipal ». On ne peut répondre correctement à des enjeux transversaux qu’en adoptant un mode de fonctionnement transversal. « Alors que le conseil municipal fonctionne habituellement avec des commissions distinctes, nous avons créé une commission décisionnelle (Südstadtausschuss) qui englobe tous les aspects du projet (sociaux, culturels, urbanistiques, économiques, budgétaires). Et cette instance disposait d’un budget propre ».

Et la démarche a été réellement participative. Le service en charge de l’opérationnalité s’est d’ailleurs installé au cœur du nouveau quartier « dans un bâtiment où cohabitaient également une crèche, un café du troisième âge, des associations de quartier, une association de co-voiturage. Les échanges avec la population étaient incessants. Un journal du quartier sud a fait office de forum aux discussions. Il ne s’agissait pas d’une simple démarche de consultation ». Pour preuve, les habitants ont pu concrètement participer à la construction de leur environnement.

La maîtrise d’usage en acte

Beaucoup de constructions neuves ont en effet été réalisées par les usagers eux-mêmes. « Les gens ont été invités à se constituer en coopérative de propriétaires et à concevoir collectivement leur projet d’habitat. Chaque proposition devait inclure la création d’un commerce, d’un service, d’une activité culturelle. L’emploi des énergies renouvelables, une approche environnementale et d’efficience pour les bâtiments étaient aussi encouragés. De son côté, la ville apportait un appui technique et juridique ». Les avantages d’une telle démarche sont multiples : « La réalisation est beau-coup mieux adaptée aux besoins des habitants. Si nécessaire, les par-celles peuvent être très petites. Au final, la construction revient à 20/25 % moins cher que si l’on passe par un promoteur ». Mais le gain n’est pas qu’économique. Cette démarche de coconstruction a généré une conscience du bien commun. « Un projet a combiné logements, ateliers publics et salle pour le quartier. Un autre était porté par un objectif de solidarité intergénérationnelle. Les opérations favorisaient la mixité sociale, ethnique, entre personnes handicapées et valides… ».
Une telle approche contredit les modèles dominants et extrêmement rigides de l’urbanisme. Elle conforte ceux qui militent pour que la maîtrise d’usage (des citoyens acteurs de la construction et de la transformation de leur environnement urbain) devienne un droit. Didier Hauteville interroge alors la possibilité de transposer une telle initiative de coconstruction à plus grande échelle ou dans des contextes plus sensibles. Il rappelle que le droit juridique français « permet la constitution de coopératives de propriétaires ». Il estime également que l’opération menée à Tübingen est exemplaire car « ici, c’est le projet qui détermine la parcelle de terrain qui sera attribuée et non le contraire. A Marseille, seul le règlement d’urbanisme de la Zac Saint Charles fonctionne sur ce principe du gabarit enveloppe. Les parcelles ne sont pas prédéterminées, elles sont calculées en fonction de l’espace déjà occupé par les bâtiments voisins ».

La mémoire, l’avenir et la mixité des usages

Si le projet est novateur, pour autant, il ne s’agissait pas de faire table rase du passé. L’aménagement a été conçu de telle sorte que la mémoire du quartier ne soit pas effacée. « Les bâtiments militaires n’ont pas été détruits mais, autant que faire se peut, réhabilités ». Ainsi les traces de la garnison française restent visibles. Quant aux noms des rues, ils rappel-lent le jumelage entre Tübingen et Aix-en-Provence (Französische Allee, Aixer Straße, Cézanneweg et Provenceweg). Les constructions neuves dialoguent avec le bâti ancien, et l’ensemble donne au quartier une identité singulière.
Gabriele Steffen insiste également sur la mixité des populations et des usages. Et elle multiplie les exemples : « Les écuries ont été transformées en logements et en ateliers d’artiste et d’artisan. Des casernes sont devenues des espaces de vie commune. Dans le même espace, une université populaire côtoie des logements et un poste de police. Un médecin a ou-vert dans une ancienne remise une salle de théâtre, concrétisant ainsi sa passion pour l’art dramatique. Un centre de danse a également vu le jour ainsi que des restaurants portés par des organisations sociales ». L’ancien maire cite également la « halle des chars » devenue un espace public très fréquenté, notamment par les enfants. Quant à l’ancienne école, elle a été remplacée par un projet éducatif pilote. Et tous ces projets ont été élaborés dans le cadre d‘une démarche de concertation. Le chantier a duré de 1996 à 2008. « Depuis cinq ans, il est terminé, mais la participation à la vie du quartier continue ».

Densité, parcellisation et qualité de vie

« La densité est essentielle, poursuit Gabriele Steffen. Elle est peu con-sommatrice d’espace et articulée à la mixité des usages, elle réduit les déplacements. Elle est donc garante de la qualité écologique. Nous avons combiné ce principe de densité avec la parcellisation qui permet justement de produire une grande diversité d’usages ». Autre point essentiel pour le projet : la qualité de l’espace public. « Les places ont été dessinées avec la participation des habitants et usagers du quartier. Les espaces verts sont très présents jusqu’à l’intérieur des îlots, où ils ont été dessinés et réalisés par les habitants eux-mêmes ». Et, parallèlement, la circulation motorisée a été limitée. « Dès le début du projet, des transports en commun confortables, ainsi que l’auto-partage et le covoiturage ont été mis en place ».

Ce nouveau quartier prend le contre-pied des projets d’urbanisme qui ont trop tendance à séparer les usages et les fonctions. « La mixité fonctionnelle est la base d’une culture vraiment urbaine, garante de la vie du quartier et de son attractivité, ajoute encore Gabriele Steffen. Ainsi, dans les constructions neuves, le rez-de-chaussée a été réservé aux activités non résidentielles (magasins, bureaux, artisanat, ateliers d’artiste, commerces, services, professions libérales, équipement de secteur public…). Ce développement des initiatives économiques, culturelles, sociales et de service répond aux besoins du quartier, tout en générant une attractivité à l’échelle de la ville entière ».

Dans ce « quartier aux distances courtes », les gens peuvent passer facile-ment d’une activité professionnelle, à la pratique culturelle ou de loisirs. « Les relations avec les amis, les enfants sont plus aisées. On peut travailler et habiter sur place, ce qui limite les déplacements d’autant. De plus, cette vie incessante renforce le sentiment de sécurité ». Tout le quartier est une zone mixte. « Les nouveaux habitants savent dès le début qu’ils habiteront dans un espace assez vivant ».

Un exemple à suivre ?

Le projet a été lauréat de presque tous les prix urbanistiques. Südstadt (la ville du sud) est désormais visitée par grand nombre d’urbanistes et d’autres experts de tous les pays. La réussite est aussi économique « Ce quartier compte désormais 1 500 emplois dans environ 200 entreprises ou associations ».
Le mouvement de réhabilitation se poursuit, il concerne désormais les quartiers voisins. Gabriele Steffen parle d’un cercle vertueux : « Pour continuer à recoudre le tissu urbain, la ville met en place d’autres projets de politique de conversion de friches urbaines ». La répartition des rôles semble on ne peut plus démocratique : « La municipalité propose les objectifs, se charge de la gestion du processus et met en place des outils opérationnels innovants. Et ce sont les citoyens qui bâtissent ».

Mais, ce succès urbain, politique et économique n’a-t-il aucun contre coup social ? L’arrivée de nouvelles populations n’a-t-elle pas généré de l’inflation et, ce faisant, fragilisé les habitants les plus pauvres ?
Globalement Tübingen a gagné en notoriété. A l’échelle de la ville, le prix de l’immobilier a sensiblement augmenté. Mais Gabriele Steffen assure qu’en ce qui concerne les quartiers sud la revalorisation urbaine n’a pas été synonyme de gentrification. « Les 5 000 nouveaux habitants sont parfaitement complémentaires de ceux qui vivaient déjà sur place».

La part de logements sociaux est-elle vraiment suffisante ? Boris Gresillon affirme, lui, qu’inévitablement cette opération a été victime de son succès et que les risques de gentrification sont réels. « Forcément la question de la mixité sociale se pose », ajoute le géographe. Il serait pour le moins étonnant que Südstadt échappe complètement à la logique du marché qui veut que la qualité de vie soit indexée à l’économie. Ici, comme ailleurs, à mesure que cette qualité de vie augmente, elle devient de plus en plus inaccessible aux pauvres. La mixité sociale n’est pas parfaite à Tübingen, mais elle est restée un objectif prioritaire. Indéniablement, la démarche de concertation et de coconstruction a permis d’intégrer au projet des populations qui, dans d’autres opérations d’aménagement, sont complètement laissées pour compte. Ainsi, un groupe de personnes qui, sur un mode de vie alternatif, « avec enfants et animaux », habitaient dans des caravanes se sont d’abord vu proposés des appartements. Ils les ont refusés. Mais pour autant, ils n’ont pas été chassés. Ils ont pu continuer à vivre sur place. Et, si on en croit Gabriele Steffen , la cohabitation fonctionne très bien : « Ils vendent leurs fruits et légumes, ils organisent des fêtes pour le quartier et la présence des animaux est devenue un élément d’attractivité supplémentaire ».

L’impossible démocratie Marseillaise

Joachim Rothacker est catégorique : « Il est peu probable que Südstadt devienne un quartier huppé. Les populations riches aiment garder leur distance. Or, ici, tu es obligé de fréquenter l’autre. Ce quartier est animé, vivant ». Il semblerait, en tout cas, que le prix du m2 à Südstadt soit nettement moins important que dans notre pays. De plus, Christophe Apprill, en s’appuyant sur les résultats d’une étude récente, rappelle qu’en Allemagne, le coût du logement revient 20 à 25% moins cher qu’en France. « Les questions de mixité sociale sont à reconsidérer à l’aune de ce différentiel ».

Certes, cet exemple ne peut pas être reproduit exactement à l’identique en France, il est possible de s’en inspirer. Car, comme l’explique Patrick Lacoste, des dispositifs réglementaires et législatifs assez similaires existent et les collectivités territoriales, si elles en ont vraiment la volonté, peu-vent garder la main sur les projets d’aménagement. Des outils existent pour maîtriser le foncier, faciliter la concertation des habitants, et faire en sorte qu’ils puissent s’impliquer dans la transformation de leur territoire. « Mais les opérations reposent sur une relation intime entre décideurs politiques locaux, banques et promoteurs. De temps en temps, l’Etat inter-vient. Mais le citoyen est exclu de ce dialogue ». Ainsi, l’opération d’aménagement public Euroméditerranée, qui est pourtant située dans un quartier pauvre, comporte le projet H 99. « Dans cette tour de cent mètres de haut, détaille Patrick Lacoste, les appartements coûtent entre 8 000 et 11 000 Euros le m². Et ce n’est pas tout, puisque portée par le même système financier, une tour de bureaux est également en projet. Le m² serait vendu 7 000 Euros, ce qui est complètement surestimé. Et, pour garantir l’opération, la puissance publique, en l’occurrence Marseille Provence Métropole, annonce qu’elle va louer un tiers des espaces . Avec de tels processus, la démocratie est impossible ».
Le défi est avant tout politique. Il s’agit de revenir au fondement de la cité : la ville envisagée comme un bien commun et non comme une marchandise. Les promoteurs immobiliers sont dans leur rôle, quand ils essayent de dégager un maximum de profits. Le pouvoir politique, lui, ne devrait pas démissionner de ses missions régulatrices. Car sans cette action, une partie de plus en plus importante de la population est privée d’un droit essentiel : celui d’habiter dans la cité.

Infos pratiques

Au Grandes Tables de la Friche La Belle de mai

Le samedi 25 mai 2013 à 9h30